Сервис обратного звонка RedConnect
Юристы в Москве На титульную +7 495 518-13-36
МИР ЗАКОНА

Покупка квартиры по договору долевого участия

Договор долевого участия в строительстве

Выбор условий и сам процесс покупки квартиры частного лица, как будущего владельца квадратных метров, является важнейшим и необходимым условием развития и формирования рынка недвижимости.
Без механизма взаимоотношений организаций, обеспечивающих строительство многоквартирного дома и частного лица – получателя будущей квартиры, говорить о рынке недвижимости невозможно, так как именно возможность участия в строительстве дома будущего хозяина квартиры и формирует рынок недвижимости, в этом случае отношения урегулируются по договору долевого участия между заинтересованными сторонами.
Наличие спроса на квадратные метры определяет ценовой сегмент и в конечном итоге приводит к возникновению гражданских, юридических и финансовых взаимоотношений между частными лицами и организациями, являясь по сути самим рынком недвижимости в простом понимании этого термина.
Возникновение взаимоотношений между частными лицами и организациями, участвующими и обеспечивающими строительство многоквартирного дома, привело к созданию различных правовых механизмов осуществления процесса строительства многоквартирного дома. Спрос на квадратные метры приводит к возникновению и формированию договорных, долгосрочных отношений между организацией – застройщиком и частным лицом, являющимся практически финансовым инвестором проекта застройки и участником заключаемой сделки по долевому участию. В данном случае мы видим уже появление правового поля отношений – основы существования рынка недвижимости в сфере строительства многоквартирных домов.

Базовые понятия договора долевого участия.

Участники договорных отношений.
Прежде чем перейти непосредственно к рассмотрению особенностей договора долевого участия, определимся с понятием участников договорных отношений и некоторые формы финансового обеспечения и юридического сопровождения сделки по приобретению недвижимости – квартиры в доме.
Базовыми, специализированными участниками договорных отношений на рынке недвижимости являются застройщик, заказчик, инвестор и девелопер. Застройщик - это организация, на которую оформлен земельный участок в проекте строительства, то есть организация, имеющая право собственности на земельный участок. Заказчик – организация ведущая строительный надзор за ходом строительства от момента начала застройки до сдачи объекта строительства.
Инвестор обеспечивает строительный проект необходимой финансовой составляющей. Может использовать как кредитные механизмы, так и привлеченные средства дольщиков строительства (например, частных лиц). Девелопер довольно широкое понятие.
Девелопер – это организация, занимающаяся развитием строительного проекта и может быть одновременно как застройщиком, так и заказчиком, инвестором. То есть организация, которая берет на себя функции развития проекта с точки зрения повышения инвестиционной привлекательности проекта. Это профессиональный управляющий строительного проекта. Здесь мы не будем рассматривать подробно имеющиеся структурные преобразования основных участников, комбинаций которых немало.

Теперь перейдем непосредственно к рассмотрению договора долевого участия.

Договор долевого участия.

Договор долевого участия – установленная для применения всеми застройщиками, законодательно утвержденная форма привлечения финансовых ресурсов населения. В настоящее время данная форма является наиболее перспективной, так как покупатель квартиры коммерческим партнером застройщика не является и в свою очередь, несет минимально возможные коммерческие риски. Требования законодательства РФ (Федеральный закон №214-ФЗ) к договору долевого участия подразумевают под собой наличие в договоре ключевых требований, обязательных для застройщика, причем без выполнения даже одного из них договор будет считаться не соответствующим требованиям законодательства РФ. К ним относятся следующие, ключевые положения:
✏ четкое определение планировки, общей площади квартиры, этажности и соответствия проектному решению, то есть полная идентификация объекта договора долевого участия;
✏ определение сроков строительства, срока передачи объекта договора дольщику, причем в договоре должны быть прописаны положения о пени за каждый день просрочки при передаче объекта;
✏ определение цены объекта (квартиры), формы, этапов оплаты по договору (100% или в рассрочку), причем цена объекта договора обязана быть фиксированной, то есть ее стоимость не может быть изменена в одностороннем порядке;
✏ обязательное раскрытие гарантийных, договорных обязательств, в которых должен быть прописан гарантийный срок и возможные способы устранения обнаруженных дефектов строительства (за счет застройщика – застройщиком или собственником квартиры самостоятельно, по договоренности и с финансированием работ непосредственно застройщиком – компенсационные выплаты). В соответствии с положениями законодательства РФ, гарантийный срок не может быть меньше пяти лет с момента передачи объекта дольщику;
✏ раскрытие финансовой информации по застройщику (о способе обеспечения финансирования обязательств застройщика);
Кроме указанных, обязательных положений договора долевого участия имеются и другие положения, не противоречащие действующему законодательству РФ. Следует также иметь в виду, что намеренное искажение каких-либо пунктов договора долевого участия в пользу застройщика невозможно, так как заведомое искажение положений договора не будет иметь юридической силы. В целях защиты дольщиков от «двойных» продаж, договор долевого участия обязательно должен пройти процедуру государственной регистрации в регистрационной палате закрепляющей права дольщика на данный объект недвижимости. В этом заключается основное отличие от других, подобных вариантов приобретения недвижимости.

Заключительные положения.

Итак, на рынке недвижимости в настоящее время существуют следующие варианты приобретения квартир в новостройках. Здесь мы не будем рассматривать случай, когда застройщик на собственные средства (или через привлеченные, кредитные) построил многоквартирный дом, так же и всевозможные, полулегальные схемы. Наряду с договором долевого участия практикуются следующие способы привлечение средств:
✏ через организацию жилищно-строительного кооператива;
✏ приобретение жилищного сертификата застройщика (получение финансирования через выпуск и реализацию ценных бумаг застройщика);
✏ инвестиционный договор;
✏ договор цессии;
К сожалению, в рамках объема данной статьи, невозможно рассмотреть каждый из перечисленных выше способов, но можно сделать вывод о том, что по степени защищенности и надежности, альтернативы договору долевого участия в настоящее время не существует. Поэтому будущим владельцам квартир, в целях исключения рисков пополнить «армию обманутых дольщиков», можно порекомендовать использовать только форму приобретения квартир по договору долевого участия.

Юристы по недвижимости

Юридические услуги. Консультации.
Защита в суде. Исковые заявления. Претензии.
Сопровождение сделок. Оформление недвижимости.